잠실엘스
Growth × Liquidity HTML 리포트
결론부터: 잠실엘스는 잠실권 대표 대단지라는 단지/입지 퀄리티와 거래 유동성이 동시에 확인되는 자산입니다. 다만 84㎡대 매매 33~34억권과 신규 전세 12.5~14억권 사이의 자기자본 갭이 커서, 현재 판단은 대기 편입입니다. 코어 편입 후보이지만 진입은 가격·전세·금리 조건을 나눠 봐야 합니다.
결론 먼저
대기 편입 / WAITLIST 잠실 대표 대단지 가격보다 거래·전세 확인
잠실동 19, 올림픽로 99. 5,678세대·72개동 대단지, 잠실 생활권·학군·한강·롯데 인프라 접근성.
최근 84㎡대 중개거래는 33~34억권. 신규 전세 12.5~14억권 대비 갭은 약 19~21억.
12개월 매매 149건·전월세 946건으로 유동성은 좋지만, 직거래·신규/갱신 전세 구분이 중요.
잠실 생활권, 학군·상권·교통·한강 접근, 5천 세대 대단지 희소성.
12개월 매매 149건, 전월세 946건. 고가권치고 거래 깊이가 확인됨.
가격 레벨은 이미 높음. 전세 지지와 매수자 자금조달 여건이 핵심.
코어 편입 후보. 추격보다 급매·층·향·전세가율·금리 조건 확인.
좋은 자산이고 유동성도 강하지만, 가격 안전마진은 별도 문제
전세가 기반 자기자본 부담
최근 84㎡대 중개 매매 33.75~34.0억과 신규 전세 12.5~14.0억을 단순 비교한 참고 밴드입니다. 동일 동·층·향·수리상태 보정 전입니다.
잠실엘스는 원베일리보다 매매·임대 유동성은 훨씬 두껍지만, 고가주택 구간의 DSR·금리·보유비용 민감도는 여전히 큽니다.
잠실엘스는 실제 지도에서 잠실새내·종합운동장·잠실역 축을 먼저 봐야 한다
아래 Google Maps 임베드에서 단지의 실제 위치, 도로망, 한강·잠실역·종합운동장과의 거리감을 바로 확인할 수 있습니다.
단지 기본값
거래·전세 신호
잠실권 비교 포인트
잠실엘스는 리센츠·트리지움·파크리오·잠실주공5단지와 함께 잠실권 가격 기준점 역할을 합니다.
- 엘스·리센츠·트리지움은 학군/역/상권/단지 규모 프리미엄을 비교해야 합니다.
- 잠실주공5단지는 재건축 옵션성이 커서 같은 매매가 논리로 단순 비교하면 안 됩니다.
- 잠실 전체 강세 기사보다 면적별 반복 거래와 신규 전세가 더 중요합니다.
대기·코어·재검토 조건
표가 아니라 카드형 액션룰로 읽습니다. 각 카드는 조건과 행동을 분리해 모바일에서도 깨지지 않게 설계했습니다.
좋은 단지지만 가격 추격은 금지
유동성은 충분하지만 84㎡ 갭이 20억 안팎이고 금리·대출 부담이 큰 상태.
전세와 반복 중개거래가 같이 붙을 때
신규 전세가 올라가고 반복 중개거래가 확인되며 금리·대출 여건이 완화될 때.
전세 약화·거래 둔화가 겹치면 보류
신규 전세가 약해지거나 직거래 저가, 거래 감소, 대출 규제 강화가 겹칠 때.
놓치기 쉬운 반대근거
액션룰과 억지로 나란히 두지 않고, 독자가 결론을 읽은 뒤 바로 점검하도록 하단 전체폭 카드로 내렸습니다.
수집 근거와 제한
| 항목 | 확인 내용 | 출처 | 신뢰도/제한 |
|---|---|---|---|
| 위치 | 서울특별시 송파구 잠실동 19 / 올림픽로 99 | 공동주택 공개정보 | 공개자료 기반. 계약 취소·등기·직거래·층/향/수리상태는 최종 원장 확인 필요. |
| 규모 | 72개동, 5,678세대, 최고 34층, 2008-09-30 사용승인 | 공동주택 공개정보 | 공개자료 기반. 계약 취소·등기·직거래·층/향/수리상태는 최종 원장 확인 필요. |
| 주차/상품 | 주차 7,455대, 전기차 충전 221대, 계단식·지역난방 | 공동주택 공개정보 | 공개자료 기반. 계약 취소·등기·직거래·층/향/수리상태는 최종 원장 확인 필요. |
| 교육·생활권 | 잠신·신천·잠일·잠동·송전초 및 잠신·신천·잠실중, 롯데·한강·송파구청 생활권 | 공동주택 공개정보 | 공개자료 기반. 계약 취소·등기·직거래·층/향/수리상태는 최종 원장 확인 필요. |
| 매매 표본 | 송파구 11710, 2025-06~2026-05 국토부 API 기준 잠실엘스 매매 149건 | 국토교통부 매매 실거래 API | 공개자료 기반. 계약 취소·등기·직거래·층/향/수리상태는 최종 원장 확인 필요. |
| 전월세 표본 | 같은 기간 잠실엘스 전월세 946건, 84㎡대 순수 전세 표본 322건 | 국토교통부 전월세 실거래 API | 공개자료 기반. 계약 취소·등기·직거래·층/향/수리상태는 최종 원장 확인 필요. |
| 84㎡ 매매 | 최근 84㎡대 중개거래는 2026-04-23 33.75억, 2026-04-13 34.0억 등; 2026-04-30 31.0억은 직거래로 별도 표시 | 국토교통부 매매 실거래 API | 공개자료 기반. 계약 취소·등기·직거래·층/향/수리상태는 최종 원장 확인 필요. |
| 84㎡ 전세 | 최근 순수 전세는 2026-05-14 14.0억 신규, 2026-05-13 13.0억/12.5억 신규, 2026-05-11 13.5억 신규 등 | 국토교통부 전월세 실거래 API | 공개자료 기반. 계약 취소·등기·직거래·층/향/수리상태는 최종 원장 확인 필요. |
한 줄 판단
잠실엘스는 ‘관찰’보다 한 단계 위인 대기 편입입니다. 거래·전세 유동성이 충분해 잠실 대표 단지로 볼 수 있지만, 84㎡ 기준 20억 안팎의 자기자본 갭과 고가주택 자금조달 부담 때문에 가격 추격이 아니라 조건부 선별이 맞습니다.